房屋租赁合同是一种常见的合同类型，但因房屋租赁引起的民事纠纷也非常多，主要原因归咎为租赁合同对于一些常见问题约定不明或者根本没有约定。

　　案件一：2017年9月6日，孟某作为应届毕业生在北京找到一份工作，孟某原实习单位主管赵某将自己在丰台区的一套闲置房屋租给孟某。双方达成口头上的出租意向后孟某便搬进房屋。不幸的是孟某大扫除时不慎从5层阳台护栏上的一处缺口跌落，经抢救无效死亡。孟某的父母无法接受女儿离世的事实，认为房东赵先生对孟某的的死亡存在过错，将其告上法庭索赔123万余元。法院判决：赵先生赔偿孟某父母各项损失共计12万余元（即承担10%的赔偿责任）。

问题一：房东赵先生为何需承担10%的责任？

　　孟某作为完全行为能力人，对自身安全负谨慎的注意义务。孟某在打扫时不慎从阳台坠亡，应承担事故的主要责任。孟某坠亡的地点是阳台窗户外的护栏，属于房屋的附属设施，而护栏存在缺口且该处被木板覆盖，作为房屋所有权人的赵先生，在租房时应就房屋附属设施的隐性缺陷向孟某进行充分告知。但因赵先生未将该缺陷告知，在一定程度上导致了孟某对护栏的承重能力产生了错误判断，从而导致悲剧发生。因此赵先生对意外的发生也存在过错，最终法院酌定赵先生需承担10%的赔偿责任。

　　案件二：广东的租客洪先生自行购买安装煤气热水器，洗澡时中毒死亡。因房东李某在安装热水器过程中未对安装位置不当的问题尽必要的提醒义务，最终被法院判决赔偿13万余元。

　　案件三：2015年7月，房东将拆下的旧热水器送给租客。3天后因热水器漏电导致一名女孩在浴室身亡，家属向房东提出60万赔偿金额。经调查热水器是租客自行安装，应负主要责任，房东负次要责任。经调解房东赔偿租客20万。

　　案件四：东莞市一出租房内住户夫妇在凌晨留下了4岁的儿子小文，返回家中发现儿子已坠楼身亡。虽然小文父母将孩子单独留在房间存在严重过错，承担主要责任，但因涉案房屋阳台低于法定高度，最终法院判令房东赔付小文父母5万多元。

问题二：房东在哪些情况下需承担法律责任？

1、未尽安全保障义务。

　　可以理解为房东出租的房屋本身是存在安全隐患问题的，例如前述案例中的护栏存在缺口、房屋阳台高度低于法定高度等等。

2、未尽告知提醒义务。

　　无论是出租房屋内设施的注意事项还是房屋内设备的使用方法，都需提前告知承租人。

3、未尽监督管理义务。

　　定期到出租房查看房屋状态是必不可少的的，一旦发现出租房屋有异常现象或承租人有任何不当的安装、改造、使用行为，应立刻指出。如有必要最好保留提示安装、改造等不当的证据。

除此之外，这些重要事项房东需特别注意：

一、日常维修谁负责

　　出租房屋维修责任是最为常见的一个问题，也是《房屋租赁合同》中最常见的条款。根据我国有关法律法规的规定，对于出租房屋的维修，如果租赁双方当事人有约定的，按照约定办理；没有约定的一般由房东承担维修责任，因此产生的费用也应由房东承担。

二、房屋被盗需证明

　　租客若能有证据证明被盗是因房东提供的设施等本身存在安全隐患（如窗户可以进人、门锁损坏或可以用其他钥匙打开等），又或者房东在安全方面有过错（如锁坏了不同意更换、明知治安差不加装防盗门等）而使小偷轻易进入，则房东需要承担连带责任，否则房东不对租客的物品丢失负责。此外，如因房客保管不善，导致房东物品丢失，前者还得承担对房东的赔偿责任。

三、特殊情况要当心

　　一些房东因将具有安全隐患的房屋出租造成房客煤气中毒、触电等人身伤害事故，被判承担赔偿责任，严重的甚至受到刑事处罚。对此类可能出现的“意外事故”，房东也需注意。因此在交付租赁房屋前房东一定要检查并排除房屋可能存在的所有安全隐患，并让租客在合同中确认：承租人是房屋内实际管理人，因此该房屋内发生的安全事故、意外事故均由承租人承担与出租人无关，包括但不限于因室内电路使用不当（包括但不限于电动车、充电宝、手机等充电行为以及家用电器的使用不当）导致室内发生火情及触电情况所造成损失，高空抛物、在房屋内摔倒等给承租人以及同住人造成人身伤害。

四、房客“身份”要看清

　　一些房东因租客在出租房内卖淫或从事违法犯罪行为受到了行政处罚，甚至承担了刑事责任。通常来说房东在出租房屋前要进行一定程度的形式审查。首先备份租客的身份证复印件是必须的，此外还要对租客租房的目的进行询问。如果租客租房是用于经营，房东还要了解自己的房屋是否能做经营用途，并查看租客的营业执照和人员资质等等。

　　由此可见，房屋出租作为日常生活中一种普遍民事行为，无论是出租人还是承租人都负有一定义务。签订好《房屋租赁合同》，履行必要的提醒义务将会避免很多问题的发生。