2016年，赵甲与开发商乙签订《商品房预售合同》，约定赵甲以按揭贷款的形式购买开发商乙正在预售的商品房一套。此后，赵甲向银行丙申请贷款，双方签订《个人住房借款合同》，约定由赵甲向银行丙借款87万元用于购买上述房产，赵甲按月偿还借款本息，同时赵甲以所购买的房产为上述借款提供抵押担保，已办理抵押预告登记。由于所购房产为预售商品房，银行丙要求开发商乙为此提供担保，双方签订《保证合同》，约定开发商乙对赵甲的借款提供阶段性连带责任保证，保证期间至赵甲办妥该房产的产权登记并办妥正式抵押权证并交付银行丙收妥。借款合同签订后，银行丙依约发放了贷款，但赵甲在还款过程中出现了断供。为此，银行丙起诉至法院，要求赵甲提前结清全部贷款本息并对赵甲提供预告抵押登记的房产行使优先受偿权，同时要求开发商乙承担连带清偿责任。庭审中，开发商乙提交了涉案房产已办理首次登记（即“大证”）的证明，法院在查明事实后作出了判决，判令赵某在判决生效后十天内清偿全部价款本息；对于银行丙要求对赵甲提供预告抵押登记的房产行使优先受偿权的诉讼请求，法院认为尽管该房产尚未办理正式抵押登记，但根据《民法典担保制度司法解释》第五十二条的规定，在开发商乙已经办理所有权首次登记且银行丙没有过错的情况下，视为已经具备了正式抵押登记的效力；对于要求开发商乙承担连带清偿责任的诉讼请求，法院认为基于涉案房产已经具备了正式抵押登记的效力，开发商乙的保证责任应当予以免除。

　　这是笔者近期代理的一起金融借款合同纠纷案的大概案情。事实上，自《民法典担保制度司法解释》施行以来，对于类似情况，法院作出的判决情况也基本相同。对此，笔者认为，根据该司法解释第五十二条，银行对于已办理抵押预告登记的房屋享有优先受偿权，是无可争议的，但对于是否能够就此免除开发商的保证责任，值得商榷。

　　根据银行丙与开发商乙双方签订的《保证合同》，开发商乙对赵甲的借款提供阶段性连带责任保证的保证期间是截至赵甲办妥该房产的产权登记并办妥正式抵押权证、交付银行丙收妥之日届满。该保证期间截止日的约定是明确的，不能因为预告抵押登记效力的提前发生而将保证期间截止日也一同提前。对此，开发商的观点往往是此时银行已经就抵押物取得了优先受偿权，如果同时还保留开发商的保证担保，则有失公平。笔者认为，法律没有规定抵押担保与保证担保不能同时存在。事实上，在《物权法》于2007年设立不动产预告登记制度以来，在最初的十年左右的时间里，对于类似情况，法院大多是既支持银行对抵押物的优先受偿权，也支持银行对开发商承担保证责任的诉讼请求。只是在最高人民法院《九民会议纪要》特别是《民法典担保制度司法解释》施行以来才出现了转变。另一方面，尽管法院支持了银行的优先受偿权，但在执行阶段，法院对拍卖借款人抵押房屋的力度往往不大，这也导致了大量银行贷款难以回收的情况。而在开发商承担保证责任后，由开发商根据《商品房预售合同》的约定解除购房合同、收回所售房屋，这样判决后的执行难度明显小于法院对该房屋的拍卖。可见，开发商所谓的有失公平的说法明显难以成立。