《合同法》第286条规定的建设工程价款优先受偿权是合同法中极少数在理解和适用中存在争议的制度之一。2019年2月1日施行的《建设工程司法解释二》中有7个条文专门明确建设工程价款优先受偿权问题，就是为了继续完善建设工程价款优先受偿制度以使之在司法实践中更加有利于平衡建设工程各方当事人的合法权益。建设工程合同纠纷中承包人行使优先受偿权时应当注意以下问题：

 

　　第一，应对建设工程合同优先受偿权法律性质有明确认识。最高人民法院《建设工程价款优先受偿批复》第一条明确指出，人民法院在审理房产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条规定，“认定建筑工程的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”该批复明确了建设工程价款优先受偿权优于抵押权，建设工程价款优先受偿权不以登记作为设立条件，也不能以“先来后到”的顺序决定其效力，因为在发包人兴建工程的过程中，为了融资借款等目的，经常将土地使用权或者在建工程以及建成的工程抵押给他人，而且因为《合同法》规定的优先受偿权没有规定必须登记公示，实践中也没有登记，如果以发包人在工程完工后应当付款而不付款的时间计算，则多数抵押权早于建设工程价款优先受偿，这样如果以权利发生的时间顺序先后判断那种权利优先，合同法规定的建设工程优先受偿权没有任何意义了。另外，建设工程承包合同仍然是一种承揽合同关系，与一般的承揽合同没有本质区别，因为一般承揽合同中承揽人享有的留置权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权类似于法定的留置权，从这个意义上，建设工程价款优先受偿权也应当优于抵押权。因此，承包人应当明确建设工程优先受偿权优先于抵押权和一般债权。建设工程合同优先受偿权是为了优先保护农民工劳动报酬，通过优先保障承包人获得工程价款的途径间接保护农民工获得劳动报酬的权益。2019年12月4日，国务院常务会议通过《保障农民工工资支付条例（草案）》明确：建设单位未满足施工所需资金安排的，不得开工建设或者颁发施工许可证；建立拖欠农民工工资“黑名单”，对拒不支付拖欠工资的可依法申请强制执行，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。将农民工劳动报酬权益保护上升到国家行政法规的程度。

 

　　第二，享有建设工程价款优先受偿权主体。建设工程价款优先受偿权制度不适用于建设工程的勘察、设计、监理合同关系，《合同法》286条立法目的是优先保护社会弱势群体低收入施工工人的工资报酬，而不是优先保护勘察人员、设计人员等高收入群体利益。《合同法》第286条只规定与发包人存在建设工程施工合同关系的承包人才享有建设工程合同价款的优先受偿权，司法实践中人民法院严格遵守合同法规定的相对性原则，与发包方不存在建设工程合同关系的相关主体提起的优先权诉求法院不予受理。实践中需要注意的是，实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权。实际施工人是指建设工程合同纠纷被认定无效后，具体实施工程的建设单位和个人，一般指转承包方、违法分包的承包方、挂靠承包方、不具有建筑资质的承包方等。《建设工程司法解释一》第26条规定实际施工人有条件地向发包人主张工程价款，但实际施工人不宜直接向发包人主张工程价款优先受偿权。司法解释赋予实际施工人有条件向发包人主张工程价款与建设工程优先受偿权没有必然联系，并且实践中实际施工人施工范围有限，所得工程价款同样有限，不足以取得与发包人协商变卖或者申请人民法院拍卖建设工程的地位。

 

　　第三，承包人行使优先受偿权的程序和时间。承包人优先受偿权在发包人“逾期”支付工程价款后“合理期限”经催告后产生，实务中，如果承包人通过提起诉讼或者申请仲裁的形式行使优先受偿权，不受以上规定影响。承包人经催告后发包人仍不支付价款的，承包人可与发包人协商将建筑工程折价，折价协议达成后，当事人应当履行该协议，但如果折价协议因发包人的过错被认定无效，承包人可以申请人民法院拍卖。《建设工程司法解释二》第22条规定承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起起算。实践中对应付款之日的确定存在争议，应付工程价款之日的确定的因素包括：首先，合同有约定的，应当遵从当事人的约定。其次，在合同无效，但建设工程经验收合格的情况下，可以参照合同约定确定应付款的时间。再次，合同解除或者终止履行，应区分情况确定应付款时间。