地下车库权属登记制度相关法律问题的探讨

山东中苑律师事务所 宋立  13702200110691710

摘 要：随着中国城市居民的私家车保有量不断增多，小区停车位的价值越来越高。因地下车库车位权属不明引发的争议也越来越多，要破解这一难题，唯有明晰产权设立权属登记制度。以物权法为基础结合相关法律，研究分析设立地下车库车位产权登记的相关法律问题，为地下车库车位权属登记的实现提供法律依据。

关键词：地下车库车位、物权法、权属登记、地下空间、投资建设、原始产权设立、人防工程、机械车位共同共有。

地下车库车位权属不明引发争议由来已久已非个例，要破解这一难题，笔者认为唯有设立权属登记制度。

物权法颁布后虽有改观，但因没有明确权属登记，业主与开发商之间就车位权属问题产生的权属纠纷依旧不断。“附属建筑”归全体业主共有与“谁投资、谁受益”等各种观点各持一词，难有定论。笔者在参与处理开发商与业主车库纠纷中，深感地下车库车位作为可以量化的实体权利，具备权属登记条件，进行权属登记有利于避免纠纷的发生。2015年1月12日青岛市颁布实施《地下空间国有建设用地使用权管理办法》，明确了地下空间有偿取得制度，解决了困扰多年的地下车库占用土地权属问题，为进一步明确地下车库产权权属起到推进作用。但由于相关法律没有明确规定地下车位权属和登记制度没有落实，地下车库权属登记问题依旧任重道远，撰写本文，希望与大家探讨地下车库产权登记所涉法律问题。

 一、地下车位产权登记的现状

 按照《物权法》及其相关法律法规，地下车库车位所有权的唯一合法凭证就是房屋权属证书。《物权法》明确规定对不动产的权属取得只有到登记机关办理了房产登记才发生法律效力，所有权才发生转移。目前，国家对地下车库车位没有统一的产权登记规定，各地地下车位的产权登记做法各异。有些省市已经对地下车库包括地下车位进行了权属登记，如常州市、海口市、衢州市、武汉市。这些地区针对地下车库产权登记所需要件都制定了相关政策。

 《武汉市物业管理条例》第六十三条规定：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主。”武汉市房产局出台的实施细则规定：商品房的商业摊(铺)位、车库(含单体车库、架空层车位、地下车位)也可以办理产权证，但必须同时具备3个条件。一是在已审批的规划设计中有明确“商业”或“车库”用途的认定；二是符合房屋建筑面积认定的基本条件；三是具备固定的权属界址，且施工设计图与实际现状保持一致。

  但也有些地方对地下车库的产权登记并不认同，如《苏州市城市房屋权属登记条例》规定，停车位不符合房屋基本特征，登记机构不予办理权属登记。但登记仅仅是权属公示方式的规定，不登记并不是对地下车位的权属做出否定。

  江阴房产管理局的做法是车库在房产证中只作标记，不确权；而地下停车位不作标记；地下停车场作为防空设施能否卖，要向人防办咨询。

 也有的地方对地下车库的产权登记不明确，如《济南市物业管理办法》规定新建住宅小区配套建设的停车场(库)应属全体业主所有，并未说明其产权登记如何办理。

    二、地下车库的原始产权设立

地下车库作为建筑物的附属设施与主体建筑不可分割，均是原始创设产权。根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，开发商依据规划审批完成建设工程项目，就应当对该项目拥有了产权。房地产项目既包括主体建筑，也包括附属建筑，开发商取得主体建筑产权同时也应当取得附属建筑产权。《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”青岛市2015年1月12日实施《地下空间国有建设用地使用权管理办法》第八条规定：“以有偿使用方式供应的地下空间国有建设用地使用权，其地下一层土地出让金按地表同用途土地评估备案楼面地价的1/3收取；地下二层的土地出让金按地下一层的标准的1/2收取；地下三层及以下不再收取土地出让金。其中，以招标、拍卖或挂牌方式出让的地下空间，土地评估价格按照上述标准确定。”由此可见，开发商利用地下空间进行建设所使用土地是有偿取得。青岛市的这一规定符合《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”开发商有偿取得土地或地下空间并投资建设完成的地下车库，当然对该部分建筑享有产权利益。

三、分析《物权法》第七十四条规定，可以认定地下车库车位权属归开发商所有。

《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
    建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 
    占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
   《物权法》第七十四条第二款规定了规划内的车位，当事人有权出售、附赠或出租，这里的“当事人”只能是开发商。因为地下车库是经建筑规划审批许可后建设的，地下车库车位属于规划内车位，开发商有偿取得地下空间，并投资建设完成地下车库，是当然的权利人。据此开发商对车位享有处分权和收益权。物权法没有直接规定当事人享有所有权，对当事人的使用权能进行了限制，但处分权足以决定车位的命运，足以确定开发商对车位享有控制权。物权法之所以没有赋予当事人所有权，是因为所有权中的使用权能在《物权法》第七十四条第一款中受到限制。即：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”该条款赋予业主优先使用的权利，保障了主体建筑使用人优先使用附属建筑配套服务的权利。体现了立法者对附属建筑与主体建筑关系的认识是：使用功能方面的附属关系，并非产权依附关系。排除了附属建筑是主体建筑所有权人共有的理念。

《物权法》第七十四条确定了专有车位权利人、共有车位权利人、车位处分和收益权利人、车位使用权权利人。地下车库车位属于专有车位，专有车位属于开发商，所以开发商是地下车库车位的产权人。

    四、关于人防工程车库的权属问题
    人防车库是建筑物配建的人防设施，平时作为车库使用，战时用作防空设施。因人防车库的战时使用权受到限制和法律没有明确产权归属，造成对人防车库权属错误认识。
    开发商建设的人防工程产权并非当然属于国家所有。配建人防车库是根据建筑规划履行的义务，履行义务并不改变建筑物的产权性质。现行法律没有规定开发商投资建设的人防工程，国家是通过何种方式收归国有的。没有收归国有的法律依据，当然不能将开发商建设的人防工程划定到国家所有的范畴。《人民防空法》第五条规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”国家对人防工程建设是“鼓励、支持”的态度，并非强制性法定义务；并赋予投资者平时使用管理，收益的权利，体现出“谁投资、谁受益”权利义务对等性。遗憾的是该法没有明确规定人防工程权属性质，造成只能靠“租赁”获得收益的错误理解。依据《人民防空法》不能确定人防车库所有权国家所有。《国防法》第三十七条规定，“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”由此可见，国家投资是国防资产的前提；人防车库是建设单位投资的人防设施，满足防空备战需要是人防设施的使用属性，使用属性的限定不能影响产权的归属。再从物权法第七十四条规定分析：“规划用于停放汽车的车位车库”，并未区分形态，没有规定地下人防车库除外，地下人防车库同样属于物权法调整的范畴之中。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定，“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”。因此开发商独立承担了该部分建筑成本，根据“谁出资谁所有”的民法原则，开发商对其出资建设的地下车库拥有原始创设所有权。《民法通则》第七十一条指出财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：“地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”明确了开发商可对地下车库享有自营或依法进行转让、租赁的权利，这与《民法通则》中的财产所有权概念是一致的，也就说明了开发商对地下车库享有所有权。

以笔者所见，人防车库除在使用功能方面有特定要求外，在权属方面应当遵循原始创设法则，明晰开发商对地下车库享有产权。权属登记中只要明示人防车库的人防功能即可，如遇战时，无论开发商还是车位的所有人都必须遵从战时征收征用法令。因此产权的归属不影响人防设施发挥作用。

五、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》排除了地方性法规、规章与政府规范性文件干涉所有权的效力。

长久以来许多地方，通过出台地方性法规或者规章，甚至政府规范性文件，对地下车库的产权做出与民法通则、物权法相违背的规定，侵害到相关权利人的重大财产权利。依据民法原则和物权法设立的财产权利，地方性法规、规章甚至规范性文件无权改变或限制所有权的设立。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。”这里明确排除了地方性法规、规章与政府规范性文件干涉所有权的效力，这是对物权最有力的保护。

六、机械车位购买人之间的共有关系

    机械车位对于个体车位不符合不动产登记的条件，购买机械车位不能享有独立产权。因为机械停车位是通过载车板的升、降和横向移动来达到个体车位的使用目的，有的停车设备工作时要留有交换的空车位，因而可以停车的数量并不一定是一层停车位数量和车位层数的简单迭加。对于某一个个体车位来说，是一个移动的非独立空间。因其位置可以移动，又不是一个独立的空间，不能满足不动产登记的基本要求。但是对于机械停车单元整体来说，其位置是可以具体确定即特定的，并且有明确的经界。因此，一个机械停车单元整体可以申请不动产登记。

机械车位各购买人之间形成按份共有关系。实践中，购买机械车位的业户一般需求1至2个车位，无法将机械停车单元整体购买或转让给某一业主。因此，仅仅解决机械停车单元整体登记问题还无法解决个体车位业主的产权登记和日后的权利转让问题。考虑到机械停车单元只有作为整体时才是一个特定的空间，因此，只能将车位整体作为登记的基本单元，把个体买主作为按份共有的共有人，其份额以某一停车单元所能提供的实际停车位数量划分，有几个实际停车位就分为几份。这样，买主日后可以采用转让其共有份额的方法，来解决个体买主的登记和日后的转让问题。

转让车位时，共有人之间的优先购买权问题。1）在开发商将机械停车位份额销售给业主时，买受人在转移登记完成前仍然只享有债权，因此在销售给业主时还不存在共有人的优先购买权问题。2）《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”日后业主转移车位，一般是随其购买的住宅或其他房屋一并转让。在这种情况下，其他的车位共有人并不具备“同等条件”，因此转让时不会受优先购买权的影响。3）如果是单独转让车位的份额，《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”依据该法条规定共有人之间可以在购买车位合同中约定或另外签署协议，对车位转让条件进行约定。

     共同申请登记和变更登记的申请问题。1）在开发商转让给业主时，可以在销售完毕或基本完毕时由业主共同申请或由开发企业接受业主委托代理申请，如果提出登记申请时车位尚有未销售的，未销售的份额由开发企业作为共有人申请。2）业主对车位转让时，极少是将全部份额一起整体转让，受让人也是如此。因此业主转让其份额时，由于共有人较多，新的业主很难要求其他业主与其共同提出登记申请。这也是机械停车位登记中最难解决的一个问题。

我国台湾地区把这类共有关系称为“公同共有”，是以“代位申请”制度来解决这类问题。代位申请是指当事人怠于申请登记时，利害关系人为了保全自己或者权利人的利益，以自己的名义代位登记权利人向登记机构申请登记。台湾《民法》第八百二十七条“依法律规定或依契约，成一公同关系之数人，基于其公同关系，而共有一物者，为公同共有人”（台湾地区《民法》第八百二十七条）。台湾地区《土地登记规则》第三十二条规定，“公同共有之土地，公同共有人中之一人或数人，为全体公同共有人之利益，得就公同共有土地之全部，申请为公同共有之登记。登记机关于登记完毕后，应将登记结果通知其他公同共有人”。日本的《不动产登记法》也规定了代位申请权。我国大陆现行规定中没有代位申请权的明确规定，相信随着我国不动产登记立法的不断完善，会逐步加以完善。

   《房屋登记办法》第十三条规定：“共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”该条规定对“可以由相关的共有人申请”和“应当由共有人共同申请”加以区别，主要原因是因为房屋所有权人的姓名或者名称、房屋坐落的街道、门牌号变更时，部分共有人申请不会对其他共有人产生不利影响。而因按份共有人将自己的份额转让所申请的登记也不会对其他共有人产生不利影响，所以，这一规定应是完全可行的。

通过对上述法律问题的分析，可以看出地下车库车位的权属问题很大程度上是由没有完备的不动产登记制度造成的，如果地下车库车位都纳入到不动产登记制度中，明确其权属划分，想必其权属问题要容易处理很多。笔者认为关于地下车库车位的不动产登记应该包含一下内容：1）应该对车位车库的权利范围作出明确，对专有部分应该明确颁发权利证书，对共有部分在颁发证书不可行的情况下，可以进行登记备案；2）进行实名登记，要登记实际权利人，这样有利于维护市场的稳定，防止逃税或者投机的情形出现；3）在车位车库转让时也应该进行登记，这样保证了实际权利和登记内容的一致性，有助于稳定交易秩序。

笔者相信，随着法制观念的提高和立法技术进步，关于地下车库车位所涉及的法律冲突能够理顺 ，各地施政方针必然统一。地下车库车位产权归属登记能够实现。  

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