已购买未登记的不动产，被查封时能否排除强制执行？（执行团队）
实践中，有的人在购买不动产尤其是房屋后，因为各种原因未能及时办理登记手续，导致该不动产仍登记在卖方名下，在此期间卖方被法院强制执行，法院查封了卖方名下的该不动产，作为买方能否向法院提出执行异议，申请排除强制执行呢？需要符合哪些条件？为什么两个法院会出现不同的判决结果，最高人民法院对此是如何处理的？我们来看一个案例。
案情简介：
徐某与北京某房地产开发公司发生商品房委托代理销售合同纠纷，后法院作出生效判决，要求该房地产开发公司履行相应付款义务。因该房地产开发公司未履行生效判决，徐某向法院申请强制执行，法院查封了该公司名下的房屋。
房屋被查封后，王某向法院提出执行异议，要求解除该房屋的执行措施，理由是王某已与该房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》并支付了全部购房款，其已合法占有房屋且未办理过户手续非因自己原因。执行法院驳回了王某的异议请求。王某不服该裁定，向执行法院提起了案外人执行异议之诉。后执行法院作出一审判决，停止对涉案房屋的执行程序。申请执行人徐某不服一审判决，上诉至二审法院，二审法院作出生效判决，撤销一审判决并驳回了王某的诉讼请求。王某依法向最高人民法院申请再审。
为什么两个法院会出现截然不同的判决结果，最高人民法院对此是如何处理的？在揭晓答案之前，先来看一下本案涉及的两条司法解释的规定：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
前述两条司法解释适用的情况不同，但实践中两条规定在适用上可能会存在竞合。本案就属于此种情况，涉案房屋系不动产，同时被执行人系房地产开发企业，且该房屋登记在其名下。因此，涉案房屋既符合“登记在被执行人名下的不动产”这一情形，亦符合“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”这一情形。
在适用法律出现竞合的情况下，当事人有权选择具体适用哪一条规定。本案中，王某主张适用前述司法解释第二十八条，并提供了符合法定条件的相应证据，一审法院据此判决停止涉案房屋的执行，适用法律正确。反观二审法院，以现有证据难以确定王某符合前述司法解释第二十九条的规定为由，在没有审查是否符合第二十八条规定的情形下，判决驳回王某的诉讼请求，属于适用法律错误。最终，最高人民法院作出再审裁定。
综上，实践中，如果购买了不动产但未办理登记手续，导致该不动产仍登记在卖方名下，此时若该不动产因为执行被查封，买方即实际权利人有权向执行法院提出执行异议，排除对该不动产的强制执行。权利人应准备相应必要证据，在有证据证明符合法律及司法解释规定的前提下，执行法院应当维护相关权利人的合法权益。
