居间与转售房屋的法律责任

2007年12月8日，从事中介业务的李霞经人介绍，认识刘建国与妻子王晓玲（以下简称夫妻二人），因刘见过病重急需用钱，就就委托李霞将位于青岛市区的一处房屋（以下简称房屋）卖掉，双方没有签订委托代理协议，只是由夫妻二人出具了授权委托书，并到公证处办理了授权委托公证。同时，李霞向夫妻二人支付8万元，夫妻二人出具收条，称“今收到李霞8万元，房款已全部付清”。

此后，李霞与张华签订买卖契约，约定李霞代夫妻二人将房屋卖给张华，价格为17万元，张华预付15万元，余款交接房屋时付清。签订契约后，李霞与张华到房产交易中心办理了房屋过户手续。在张华和李霞去收房时，发现房屋内居住着刘建国的儿子刘国庆。经了解，该房屋原来是刘国庆的祖父刘善本所有，刘善本于2003年去世，2004年其祖母立下公证遗嘱，由刘国庆继承该房屋，2005年刘国庆的祖母亦去世。根据我国继承法的相关规定，刘国庆对该房屋享受75%的所有权。只是刘国庆在祖母去世后没有办理房屋变更登记手续，而刘建国依法定继承程序办理继承公证，取得了房屋的所有权。

刘国庆得知自己居住且享有大部分产权的房子被父亲卖掉，十分惊异，先到公证处申请撤销了刘建国的继承公证书，之后到房产交易中心申请，先后撤销了张华、刘建国办理的房产证，房屋的产权人仍然为刘善本。

眼瞅付出的15万元泡汤，张华一怒之下起诉至法院，将王晓玲、李霞、刘国庆作为共同被告，要求解除买卖契约，三被告返还购房款及税费。庭审中，王晓玲辩称其夫妻二人与李霞之间属买卖关系而非委托代理关系，因为李霞仅向其交付购房款8万元，并未将17万元全部交给自己，所以返还购房款的责任应当由李霞承担；刘国庆辩称房屋买卖与自己无关，且买卖契约所依据的房产证、公证书均被撤销，不应承担法律责任；李霞辩称在房屋买卖关系中，自己处于代理人的地位，张华在与自己签订的房地产买卖契约时知道自己的代理身份，自己已经完成代理事项，代理行为应直接约束王晓玲，法律后果应当由王晓玲承担，对于卖房款差价部分，李霞辩称是代理费。 最后法院判令王晓玲返还购房款8万元，李霞返还购房款7万元并对王晓玲应当返还的8万元承担连带清偿责任。

分析：

本案的焦点在于，李霞在房地产买卖关系中处于何等法律地位。一种观点认为，在房地产买卖关系中，李霞是代理人身份；还有一种观点认为，李霞与刘建国夫妻二人并非代理关系，是以公证的授权委托代替房产过户，规避税费的行为。

代理律师赞成第一种观点，李霞是接受刘建国夫妻二人的委托，代理其与张华签订房屋买卖协议，在此过程中，李霞尽到代理人职责，根据授权委托完成了代理事项，根据《中华人民共和国合同法》第402条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”规定，房地产买卖契约产生的法律后果应当由王晓玲承担。本案争议的房屋虽然存在权属纠纷，但李霞在代理过程中是不知情的，直到代理事项完成后才知道刘建国和王晓玲无权处分房屋。因此，李霞的代理行为没有过错，房地产买卖契约中的权利义务直接约束王晓玲和张华。问题在于，多出的9万元房款是否可以认定为代理费？根据《中华人民共和国合同法》第404条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”，李霞与刘建国夫妻二人并未就代理费明确约定，尽管夫妻二人出具的收条载明房款已经付清，但李霞之后通过代理行为多取得的9万（实际为7万元）是应当交给王晓玲的，不能被认定为代理费。在房地产买卖契约被确认无效后，应当将7万元返还张华。法院判令李霞对王晓玲应当返还的8万元承担连带清偿责任值得商榷。