一、案情

2011年3月15日，甲公司（出租方）与乙公司（承租方）签订厂房租赁合同，约定；出租方将其位于青岛某工业园内厂房租赁给承租方使用，租期20年，年租金人民币60万元，于合同签订之日起十日内承租方支付当年全额租金人民币60万元，厂房交付日期为2011年4月1日，出租方违约及中途毁约的，除应向承租方返还全部已付租金外还应支付承租方可得利益损害赔偿金，该笔赔偿以违约天数*每天损失人民币3000元计算。承租方违约及中途毁约的，出租方不予返还承租方已付全部租金，并有权要求承租方支付出租方可得利益损害赔偿金，该笔赔偿以违约天数*每天损失人民币3000元计算。合同同时还就其他相关事项进行了约定。

合同签订后，乙公司按约足额支付甲公司当年租金60万元，并分别于2011年4月7日、5月10日两次致函甲公司要求交付厂房，对方迟迟没有交付房屋。后经乙公司查实对方已早在2011年4月28日将该房屋出租给丙公司，并已交付丙公司使用。

乙公司原租赁丁公司厂房面临拆迁，在与甲公司签订新厂房租赁合同后，乙、丁双方已约定于2011年3月31日解除原租赁合同。因甲公司擅自将合同项下厂房租予他人，乙公司不得不另行寻租，期间导致乙公司停工两个月，停工损失76万元、额外支出搬家费9万元、中介费15万元.

乙公司起诉要求解除租赁合同，由甲公司返还租金60万元、租金利息7000元，支付停工损失76万元、额外支出搬家费9万元、中介费15万元.

二、案件解析

本案双方对解除租赁合同、返还租金60万元、租金利息7000元，额外支出搬家费9万元、中介费15万元.并无太大争议，但对《合同法》第113条第1款规定的可得利益损失的赔偿即本案停工损失76万元问题的界定与适用双方有争议。

《合同法》第113条第1款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

可得利益损失是指在生产、销售或提供服务的合同中，生产者、销售者或服务提供者因对方的违约行为而受到的预期纯利润的损失。通常包括生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失等。

所谓生产利润损失主要是与买卖合同相关。经营利润损失通常与承包、租赁有联系；转售利润损失即我们通常所说的倒买倒卖，与商贸公司有联系。本案提及的停工损失显然应界定为经营利润损失。

通过乙方庭审提供的调取自税务机关上年度同期财务报表显示76万元确属公司营业收入减除成本费用后的经营纯利润，法院依法确认，双方也无异议。问题是76万元停工损失，是否应由甲公司全额赔偿？这就涉及到合同法可得利益损失计算中的可预见规则、不适用可得利益损失赔偿规则情形的适用问题。

可预见规则即违约方仅就其违约行为给对方造成的损失承担赔偿责任，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该规则如何来计算和衡量，主要应从以下两点；第一个是预见的时间点，法律明确规定是签订合同时，而不是损失实际发生时：第二个是他预见到什么，即预见到损失的类型、具体数额。本案中双方在签订合同时明确约定；“出租方违约及中途毁约的，除应向承租方返还全部已付租金外还应支付承租方可得利益损害赔偿金，该笔赔偿以违约天数*每天损失人民币3000元计算。”该约定完全符合上述规则要求，甲公司对乙公司赔偿可得利益损害赔偿仅限于约定标准即违约天数61天*3000元共计183000元而非以公司主张的76万元。该认定结果，在《合同法》相关司法解释、论著中被归纳为不适用可得利益损失赔偿规则的几种情形之一，即“在存在《合同法》第113条第2款规定的欺诈经营的场合、因违约导致人身伤害、死亡及精神损害场合以及当事人订立合同时约定了损害赔偿的计算方法等场合，则不应当适用可得利益损害赔偿规则。”（见《民商事审判指导》2007年第1辑；宋晓明；《加强调查研究，探索解决之道——就在全国民商事审判工作会议中提出的若干疑难问题答记者问》）

最终法院判决；解除租赁合同，由甲公司返还乙公司租金60万元、租金利息7000元，支付乙公司停工损失183000元、及额外支出搬家费9万元、中介费15万元.