随着限购政策等房地产新政带来的新问题，房屋买卖合同履约过程中出现合同履行不当无法办理过户手续情形，致使买卖合同无法履行。作为买受人在签订买卖合同时无购房资格，签订合同后面临的问题亦有频发，如所购房产无法办理过户手续、所购房产因出售人原因被采取执行措施。作为合同的签订主体，无购房资格的买受人能否依据合同主张房屋所有权？

一、无购房资格的买受人是否享有物权期待权？

　　物权期待权是指买受人对房屋虽尚不享有民法典意义上的物权，但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为民法典意义上的物权，即对不动产所有权登记至其名下的期待。但物权期待权与买受人对有关商品房限购政策改变的期待，或等待取得购房资格的内涵亦有所不同。

　　限购政策并不影响房屋买卖协议的效力，只要双方签订的买卖合同不存在《民法典》规定的合同无效情形，应认定为合法有效。但因买受人不具备无购房资格的情况下，合同无法继续履行。作为买受人如果无法在合同约定期间内促成履约条件的成就，则买受人不具备对该房屋享有物权的实质性要素，即不存在取得物权期待权的可能性。如因买受人原因致使合同无法履行，买受人将会面临一定的法律风险。

二、买受人因无购房资格无法依约办理过户手续面临的法律风险有哪些？

　　1、房屋买受人因无购房资格导致合同不能履行的，房屋卖售人有权解除合同。如买卖合同签约之日买受人不具备购房资格，理应在签约之后积极促使自身满足购房资格，以便促成合同顺利履行。如在合同履行的合理期间内买受人仍不具备购房资格致使房屋产权无法实现产权转移，作为卖售人有权要求解除合同。【（2020）沪02民终8584号】

　　2、所购房产被申请执行，因限购政策不具有购房资格的买受人无权排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，只有在符合以下四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院才会予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　买受人明知自己被限购，但仍与出卖人签订房屋买卖合同，导致无法办理过户手续，应当认定买受人因“自身原因未能办理产权登记”的情形，无权对所认购的房产享有物权期待权，更无法适用上述之规定。【（2020）最高法民申2233号】

　　“从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略，例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记；二是对政策限制的忽略，例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续；三是消极不行使登记权利，例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。”【摘自《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》】

三、限购条件下签订的买卖合同履行中违约责任如何分配？

　　根据《民法典》第580条第2款的规定，因履行不能的，合同权利义务关系虽然可以终止，但是不影响违约责任的承担。如果限购政策影响下，商品房买卖合同双方显然无法继续履行，但并不影响违约责任的承担，应充分考虑合同方各自的过错程度承担违约责任。可能存在以下情形：（1）归责于合同当事人原因导致合同履行不能。如出卖人明知出售房产存在限购政策，通过误导买受人签订买卖合同的；或者买受人故意隐瞒无购房条件导致无法履行的。（2）不可归责于合同当事人导致的履行不能。如商品房买卖双方均无过错，则均不承担责任。

四、总结

　　在房屋买卖交易过程中，作为买受人不仅应知悉认购房产所在地的限购限售政策，同时也应当查明认购房产的实际情况，如：1、确认所购房产的产权性质（是否为小产权房、住宅、商业）；2、确认所购房产权证载明的所有权人与卖售人身份信息及“房证”与“契税完税凭证”信息一致；3、确认所购房产是“单独所有”还是“共同所有”；4、确认该房屋是否存在抵押、查封等限制过户的情形；5、确认该房屋是否存在租赁等。买受人应在签订房屋买卖合同前查明房产的相关情况以保证顺利办理过户手续。