以房屋租赁合同纠纷案简析房屋租赁注意的事项（李智明律师）
2020-7-11 9:40:45
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甲公司与乙公司签订《房屋租赁合同》，合同约定甲公司将公司出资建设的房屋出租给乙公司作为经营场所使用。乙公司根据经营需要投入较大资金对承租的房屋进行了装修。后乙公司内部发生变故，向甲公司提出解除《房屋租赁合同》，并赔偿装修损失，理由为租赁的房屋没有取得建设手续，属于无效合同。甲公司则认为签订合同之前已将房屋的实际情况如实告知乙方，同意解除合同，但不同意赔偿乙公司的装修损失。双方协商不成，乙公司便将甲公司诉至法院。
诉讼中双方各执一词。甲公司称出租的房屋建设手续正在办理中，但因客观情况一直没有取得手续，出租房屋时将该情况向乙公司做了详细的介绍和说明。乙公司称双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定，甲公司要确保出租的房屋用于乙公司经营使用所需的全部手续。乙公司为了经营所需投入装修花费高额资金，现房屋无法办理营业手续导致了巨大损失。
人民法院审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。《房屋租赁合同》约定，承租方向出租方交纳租金，出租方向承租方交付租赁物。本案件的基础法律关系为租赁合同关系。甲公司以未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与乙公司订立的房屋租赁合同无效。乙公司要求确认房屋租赁合同无效予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中甲公司将未取得建设工程规划许可证的房屋予以出租具有过错；同样乙公司在与甲公司签订房屋租赁合同时，对承租房屋的建设、房产登记等手续没有尽到应有的审查义务也具有过错。因此，甲乙公司双方都具有过错，应当各自承担相应的责任。
人民法院最终判决甲公司按照过错比例赔偿乙公司对承租房屋装饰装修的损失。乙公司参照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准，向甲公司支付占有承租房屋期间的使用费。就此甲乙公司两败俱伤。
在实践中，确实存有房屋已建设完工，但没有取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形。对此，房屋建设单位不应将此类房屋使用、租赁，如若在使用、租赁中发生安全事故，轻则因违反相关法律、法规而被行政处罚，重则涉嫌构成犯罪被追究刑事责任。在民事法律关系中，如若房屋建设工程规划许可证等手续在办理过程中，作为出租方应在房屋租赁合同中约定清楚房屋建设手续办理情况。以此减少、免除因过错而承担的民事法律责任。
租赁房屋时，作为承租方应尽到相应的审查义务。比如审查房屋建设手续，不动产权证，出租人与房产所有人信息是否一致，代理人是否具有合法有效的授权代理手续等符合日常生活经验和逻辑推理的义务。
签订房屋租赁合同时，除约定租赁房屋的坐落位置、面积、用途、租赁期限、租金等费用及其支付期限和方式、租赁物维修等最基本的条款外。还应约定清楚租赁双方的基本权利义务，合同解除的条件，租金未支付、迟延支付和逾期不支付的责任，正当使用租赁物的责任和未正当使用租赁物的责任，减损规则，租赁物转租，租赁物的收益，遇有房屋征用补偿，租赁物的权利瑕疵，所有权变动后的合同效力，优先购买权，租赁物的返还，续租，违约责任等。此外还涉及房屋租赁登记，税金的负担等等。
厘清责权利，避免生分歧。看似简单的房屋租赁合同，在实际经营和日常生活中却常常遇到因合同条款约定不明而出现争议的现象。故此，合同条款约定明确，提升问题解决效率。
相关法律、司法解释规定：
《中华人民共和国合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
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