甩开中介跳单要承担违约责任(李勇律师)
2020-11-27 16:07:46
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法国民法典诞生于1804年，时光荏苒了216年，沧海桑田、物是人非，庚子年中国民法典终于诞生了。对中国人来说，子鼠往往意味着新的开始、新的循环，尽管有时也会伴随着新的磨难。
民法典代表着恢弘磅礴，是大国的标配，是法治巍峨的象征，同时他又广泛关注到老百姓的日常民生问题。这一期我们可以一起就其中的某一点来进行分享，以帮助大家快速、直接的了解民法典相对于之前法律制度的修改和创新。
《民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”
这就是所谓的“跳单”，在中介人向委托人提供了中介服务后，委托人利用从中获取的相对人信息，甩开中介人私下与相对人完成交易，或者另行委托其他中介人与相对人完成交易的行为，也称“跳中介”。“跳单”现象在中介服务过程中时有发生，特别是在二手房买卖中介过程中尤为严重，这也是中介服务的特性所决定的。中介合同中，双方当事人之间所掌握的信息并不对称，中介人利用自身手中信息提供服务，但委托人在了解到相应信息后，在未支付中介报酬的情况下如何加以利用，是难以为外人所知的，容易产生道德风险。
一、构成“跳单”违约的要件：
1.中介人是否提供了中介服务。
判断是否构成“跳单”，首先要看双方之间中介合同是否已成立并生效，并且中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或媒介服务。这里我们要区别于委托合同、行纪合同等相似合同，无论合同的名称是什么，我们要根据合同约定的具体权利义务来进行判断。
2.委托人是否利用了中介人的信息或媒介服务。
实践中，委托人为了增加交易机会，往往委托多个中介。而根据中介合同约定，中介人向委托人提供了交易机会或媒介服务后，委托人是否利用该服务签订合同或进行交易，是判断是否构成“跳单”的关键。如二手房买卖中，多家中介掌握同一房源信息，买家可以从不同的中介公司了解到同一房源信息，这就需要我们准确判断委托方达成交易时究竟是利用了哪个或哪些中介的服务，需要注意的是，不能以提供服务的时间先后来简单判断。
3.委托人是否绕开了中介人直接进行交易。
绕开了中介人有下列几种表现形式：一是委托人利用中介提供的信息或媒介服务，直接私下与相对方联系并进行交易；二是委托人利用中介提供的信息或媒介服务，再通过其他中介与相对方签订合同或进行交易；三是委托人将中介提供的信息透露给其他人，以其他人的名义与相对方联系并进行交易，从而达到绕开中介的目的。
二、“跳单”违约责任的承担方式：
依据《民法典》第九百六十五条规定，委托人构成“跳单”行为的，应当向中介人支付报酬。这里的支付报酬就属于“跳单”后应承担的违约责任。因为：首先，本条所约束的“跳单”发生在中介合同成立并生效后的履行阶段；其次，“跳单”虽未阻止合同的生效，但委托人获得了中介人提供的信息、机会，但绕开中介人进行交易的行为，违反合同诚实履行义务。
三、需要注意的问题
中介人与委托人订立的中介合同，可以对“跳单”行为进行禁止性约定，并约定相应违约责任；若合同中没有约定的，出现了“跳单”行为则应根据《民法典》第九百六十五条的规定进行处理，但在应支付的报酬的数额上，笔者认为不应简单的按照合同约定全额来处理。
因为实践中，中介报酬的全部内容，除了提供有用的信息以外，还应包含完成一系列的其他合同义务。以二手房买卖为例，中介人除提供房源信息外，还应带买方看房、协助磋商价格、协助办理贷款、协助办理房屋产权过户等。如果“跳单”出现在看房以后，其他中介服务发生以前的话，此时要求委托人支付约定的全部报酬，确实违反了权利义务对等原则。因此，按照本条法律规定处理“跳单”违约时，应当充分考虑中介人提供服务的程度，来具体判断其报酬请求权的比例。
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