在离婚率不断攀高的社会大背景下，在房屋买卖合同纠纷案件中，夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售的情况屡见不鲜。鉴于房屋通常是夫妻共同财产中最重要的组成部分，牵扯到家庭成员的居住权、户籍、子女学籍等问题，法院在处理该类纠纷时通常较为慎重。

　　本文结合实际案例，根据《婚姻法》、《婚姻法司法解释(三)》、《物权法》、《合同法》等法律规定对夫妻单方出售夫妻共有房产的房屋买卖合同的效力及相应的防范措施进行分析。

案情简介：

　　男方王某与女方张某婚后购买一套房屋，购买房屋时因女方在国外不能配合办理共有房产证，男方将房屋登记在自己一个人名下。后在男女双方关系不睦分居期间，男方未与女方协商单方将房屋出售，男方在收取90%房款后即将房屋交付给购房人，购房人实际占有房屋。在尚未办理过户之前，男方擅自出售房屋的事实被女方发现。于是，女方向法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效，并诉请购房人返还房屋。法院经审理，因“未办理产权登记手续”，支持了女方的诉讼请求。

法律依据：

（一）《中华人民共和国婚姻法》

第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： 

（一）工资、奖金； 

（二）生产、经营的收益； 

（三）知识产权的收益； 

（四）继承或赠与所得财产，但本法第十八条第三项规定的除外； 

（五）其他应当归共同所有的财产。 

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 

（二）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》

第十一条　一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

（三）《中华人民共和国物权法》

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

（四）《中华人民共和国合同法》

第五十一条　无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

（五）最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》的通知

89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

律师观点：

（一）夫妻一方擅自出售共有房屋，符合三个条件即有效：

1、第三人善意购买。

2、买受人已经支付了合理对价。

3、已经办理了产权变更登记手续，登记到买受人名下。

在《房屋买卖合同》被认定有效，买受人善意取得夫妻共有房屋的前提下，配偶如何主张自身的权利？

1、 在离婚时主张损失赔偿。

“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”。即，配偶在离婚时可以依法选择向擅自处分共有房屋一方主张损失赔偿。

2、是在婚姻关系存续期间提出财产分割。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第四条之规定, 一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的，另一方可婚姻关系存续期间提出财产分割的主张。也就是说，配偶一方在发现共有房产被转移后，可以立刻启动夫妻关系存续期间的财产分割。

（二）以上三条件中任何一个条件未满足，配偶即有权追回房屋。

在擅自出售夫妻共有房屋一方的配偶依法追回房屋的情况下，买房人便不能依据合同取得房屋所有权。买房人可依据《合同法》规定以及《房屋买卖合同》的约定，向擅自出售房屋一方主张赔偿责任或者违约责任。

防范措施：

（一）将房屋权利人登记为夫妻双方。

配偶一方擅自转让共有房屋的案件多发生于房屋登记在夫妻一方名下的情形。买受方基于信赖房产登记簿上的公示效力，会认可出卖方具有完全的处分权。但若房屋登记在双方名下，买受方应尽注意义务，应当去了解出让双方是否对出卖房屋达成一致意见，否则，买受人难以认定为善意。

（二）未登记为房屋权利人一方向法院提起共有权确认之诉。

未登记为房屋权利人的一方可以向法院提起共有物确认之诉，要求将自己列为房屋共有人。

（三）异议登记。

若夫妻关系恶化，为防止一方恶意转移财产，可以向房地产交易中心申请对该房产异议登记。异议登记就是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为。异议登记之后第三人不得主张基于登记而产生的公信力。