突如其来的新冠肺炎疫情及国家采取的相关防控措施给各行各业的生产生活带来了巨大的影响。疫情期间，有一个共性的问题：我的房租怎么办？笔者结合办案实践，谈一谈自己的粗浅看法。

　　2020年4月16日，最高人民法院发布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（以下简称《指导意见（一）》第三条明确了疫情影响下妥善审理合同纠纷的规则性问题：第（一）款规定疫情影响直接导致合同不能履行的，可依法适用不可抗力相关法律规定调整合同违约责任；第（二）项规定合同因疫情影响履行困难，但仍有途径实现合同目的，应谨慎适用情势变更调整合同内容，积极引导合同履行。

　　一、情势变更在租赁关系中的适用

　　《合同法解释（二）》第二十六条为情势变更确立了法律依据。所谓“情势”，是指客观情况，泛指一切与合同有关的客观事实；所谓“变更”，则指合同赖以成立的环境或基础发生重大变化。要准确理解《指导意见（一）》第三条第二款的规定精神，应注意以下几点：

　　1、疫情影响仅导致合同履行困难时，应当保护合同稳定性，通过当事人自主协商或通过法院主导变更合同，尽可能降低疫情影响，平衡租赁双方的利益。

　　2、疫情影响导致履行困难不能单独作为解除合同的依据，仍要根据合同目的能否实现作为最终判定依据。

　　二、不同租赁物对情势变更的适用

　　不同租赁物体现的合同目的有所区别，在认定合同目的是否实现时也应进行区分。笔者将合同目的大致分为非商业目的和商业目的：

　　1、非商业目的租赁物以居民住宅为典型。承租目的为居住使用，一般不会因疫情及防控措施影响导致合同根本履行不能，故承租人要求解除合同并免责的主张难以得到支持。应采取调解等方式引导双方变更合同的履行，例如延长租赁期限、降低部分租金等方式，从而引导租赁合同继续履行。

　　2、商业目的租赁物以柜台、商铺、厂房为典型。承租目的为经营获利，因疫情影响下的行政管控、居家隔离等原因导致不能开业，均会使得承租人无法继续承租。此时应当根据实际情况认定合同目的能否实现，妥善平衡承租人的诉求及出租人的合法权益。

　　三、因租赁产生法律纠纷的类型化分析

　　1、因拖欠租金产生的违约责任纠纷。在认定承租人拖欠租金的行为是否构成违约、是否满足不可抗力事由时，应分析疫情及防控措施对房屋租赁合同目的的影响、结合合同履行的实际状况等综合予以判断。防止部分承租人滥用不可抗力或情势变更制度的同时，也要合理分析承租人的免责抗辩事由。

　　2、因解除租赁合同产生的纠纷。

　　（1）约定解除，即租赁合同中已有对合同解除条件的约定。若本次疫情达到了出租人与承租人在房屋租赁合同中约定解除合同的条件，当事人均享有约定的解除权。

　　（2）协议解除，即合同未完全履行，当事人双方通过协商解除合同。应充分尊重当事人的意思自治，在不损害他人利益的情况下协议解除是有效的。

　　（3）法定解除，即出现《合同法》第94条规定的解除情形。此时应重点分析疫情影响与合同目的无法实现之间是否具有直接因果关系，防止当事人违背诚实信用原则恶意解除合同。律师应以维护当事人利益和维护社会经济秩序为出发点，引导当事人通过适当调整履行期限、合同价款等方式，协商解决，以促进合同继续履行。