笔者近期在接受咨询及处理案件时发现，在家庭财富传承时，相较于传统方式——父母过世后由子女继承房产，越来越多的父母选择在其在世时便将房产过户到子女名下。  

　　造成这一现象的因素很多，例如社会传统观念的不断进步、房屋在家庭财产中所占的比重增加、生前过户比继承手续简单等等。本文向大家分析一下父母将房屋过户给子女时涉及的相关税种、税率及计税依据等。

　　父母在世时将房产过户给子女有赠与、买卖两种方式，二者涉及的主要税种主要有：

　　财产行为类——契税、印花税

　　流转类——增值税

　　所得类——个人所得税

	契税	增值税	个人所得税	印花税
赠与	房产全额 3%-5%	父母赠与子女免征	父母赠与子女免征	√
买卖	是否唯一、低于90平米	是否满二	是否满五、唯一	暂免

　　一、契税

　　契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

　　赠与方式

　　受赠人（即子女）按照房产全额为计税依据，乘以适用税率确定应纳税额。

　　《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。其税率的执行，因受赠不是购买，应当按照房产所在地省政府确定的契税税率执行，不能享受《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定的个人购买住房的契税优惠政策。

　　买卖方式

　　根据买受人（即子女）情况、房屋面积综合确定适用税率。

　　《财政部 、国家税务总局 、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定：

　　1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

　　二、增值税

　　增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。

　　赠与方式

　　纳税义务人为受赠方（即子女），免征。

　　 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第三十六条的规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：

　　 1、离婚财产分割；

　　 2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

　　3、房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

　　买卖方式

　　纳税义务人为出让方（即父母），依据房屋是否“满两年”确定是否免征。

 　　《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税（此处为不含税价交易额）；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　三、个人所得税

　　个人所得税是国家对本国公民、居住在本国境内的个人的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。

　　赠与方式

　　纳税义务人为受赠方（即子女），免征。

　　根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）规定，以下对当事人双方不征收个人所得税：

　　1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

　　2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人（注意，现在已经取消必须进行赠与公证的程序）；

　　3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　买卖方式

　　纳税义务人为出让方（即父母），依据房屋是否“满五唯一”确定是否免征。

　　《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）规定，个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

　　四、印花税

　　印花税是对经济活动和经济交往中订立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。个人转让、赠与房产应按“产权转移书据”缴纳印花税。

　　赠与方式

　　合同双方各按产权转移书据所载金额的0.5‰缴纳。

　　买卖方式

　　对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

　　因各地区之间税收政策存在差异，每个家庭的实际情况亦千差万别，建议在决策前向专业律师咨询，以最大程度上保护您的合法权益。