浅析夫妻出资购房离婚时的房产分割

 

山东中苑律师事务所   王文贵    13702201211141884

 

    内容摘要：民政部统计数据显示，我国的离婚率已经持续递增了十二年。“今天，你离了吗？”这句玩笑话，已然呈现出当今社会部分人的婚姻状况。国人自古就有“住有所居”的观念，房屋在家庭生活中的重要性是不言而喻的，尤其是近年来大部分地区房价不断攀升，房产俨然成为了夫妻共同财产中最重要的财产形式，因此在离婚案件中，房产分割就成了夫妻双方争议的焦点和难点。本文就从离婚案件夫妻共同财产分割中析出夫妻出资所购房产的分割一隅，予以论述。

    关键词：婚姻家庭、夫妻出资、房产分割

    一、房产分割成为焦点、难点的原因

在离婚诉讼中，为什么房产的分割成为焦点、难点？除了房产的价值高之外，我认为还有以下原因。

首先是可供参考的法条较少。在婚姻家庭案件当中，对于财产分割的规定散见于《婚姻法》及相关司法解释中。没有系统的法律条文予以阐述，因此在很多问题上无法可依。其次，正是因为参考法条较少，法院的自由裁量权较大，就导致各地各级法院对夫妻共同财产的认定以及分割有不同的看法，同案不同判的情况屡见不鲜。第三，房产的出资构成比较复杂。有可能是父母出资购房、夫妻出资购房等等，这种出资构成的复杂性就造成了房产的权属不清晰。第四是可能出现《婚姻法》与其他法律竞合的问题。例如，我国对房产所有权的取得已登记为准，这就会出现《婚姻法》和《物权法》的竞合。

    二、离婚夫妻共同财产分割的原则

    根据《婚姻法》及其他的相关法律规定，结合司法实践，目前，法院在审理离婚诉讼案件分割夫妻共同财产时，首先遵守的大原则就是有协议，依协议；无协议，按法定。

    在没有协议的情况下，法院在分割夫妻共同财产时有哪些法定原则。

    一是夫妻均等分割原则。即夫妻共同财产，原则上均等分割、平均分割。

二是照顾女方及子女权益的原则。该原则体现了对妇女、儿童合法权益的保护，虽然表面上看似有偏颇，但这种分割原则正是为了达到事实上的平等。

    三是照顾无过错方的原则。对于因一方过错导致离婚的，无过错方可在财产分割时适当多分，这也是法律公平正义的体现。

    四是有利于生产、方便生活的原则。即在分割财产时应尽量发挥该财产的性能，结合实际情况，客观分配。

    五是不损害国家、集体和他人利益的原则。在《民法通则》在处理涉及第三人合法权益时，规定了这条原则。婚姻法属于民法的部门法或特殊法，当然也适用这条原则。因此，实务中法院在处理婚姻家庭财产时，如果涉及到国家、集体或第三人财产权益时，法院一般对这部分财产不予处理，而是要求当事人另案起诉。

    三、夫妻出资购房，离婚时的分割

    现实生活中，夫或妻一方出资买房、夫妻双方共同出资买房、夫妻婚前出资买房、夫妻婚后出资买房、房屋产权证登记在夫或妻一方名下或双方名下的情况错综复杂，在夫妻缘尽，婚姻关系走到尽头时，如何认定房产所有权的属性，如何分割这些房产，笔者结合多年的实务工作，总结了以下几种情况。

    （一）一方在婚前支付全款购房且取得房屋产权证的，该房屋属于婚前个人财产，归个人所有。

《婚姻法》及《婚姻法司法解释一》都对婚前个人财产做了明确的规定。但是实务中，相信很多人心中都有同一个问题，就是我跟我丈夫（或妻子）已经结婚多少年了，那么他（或她）婚前的某财产是不是就已经变成我们夫妻共同财产了呢？答案当然是否定的。旧《婚姻法》中确实有“结婚8年的，婚前的个人财产可以转化为夫妻共同财产”的。但现行的《婚姻法》已经废除了该条，明确规定婚前的个人财产就属于个人所有。

（二）婚前夫妻一方支付全款购房，婚后取得房屋产权证，登记在出资人名下的，该房产属于婚前个人财产，归个人所有。

我们不难发现这和《物权法》第九条有个冲突[[1]]。婚后取得不动产的所有权，为什么法院会认定为个人财产呢？因为我国的物权登记是滞后的，尤其是在购买期房时，经常是签了合同交了全款，很长一段时间后才能取得房产证。财产性质不能因为行政手续的滞后，就发生了变化。所以针对行政手续滞后这种情况，在你履行完全部出资义务后，法院会认定你已经取得了房屋的所有权，而不会单单因为产权证的取得在婚内就把房子认定为夫妻共同财产。

    （三）婚前夫或妻一方借款支付全部房款购房，婚后共同偿还借款，产权登记在一人名下，房屋属于婚前个人财产。

    这一点与婚前个人出首付，然后通过银行借贷购房有相似之处，都属于婚前的个人财产。例如，男方婚前向朋友借款买房，支付了全部房款，婚后男女双方共同偿还借款，产权登记在男方名下，该房屋即为男方的个人财产。但是在分割的问题上法院有两种观点：第一种观点是类推《婚姻法司法解释三》第十条[[2]]。第二种观点是只分割借款部分，不分割增值部分。即离婚时只分割偿还的本金部分，房产的增值和债务之间没有任何的关系，把债和房子分割开来。这是笔者在实务中遇到的两种观点，笔者个人更倾向于第一种观点，这种观点比照司法解释三，相对比较公平。不管采用哪种观点，对房产属于婚前个人财产的定性都是一致的。

    （四）婚前夫妻一方支付全部房款购房，产权登记在双方名下，结论分为两种情况：

    1.结婚前产权登记在双方名下，即双方在恋爱期间，一方全款购房，婚前产权就登记在双方名下的，如果双方登记结婚了，法院就会认定为夫妻共同财产，离婚分割时，有协议依协议，无协议的，按照夫妻共同财产进行处理。

如果没有登记结婚，法院则会按照同居财产进行分割，但分割的方式又有三种不同的观点：

观点一、认为应当按照贡献大小，给未出资者进行适当的分割，分割的比例可参照上海高院的相关规定，大概控制在整套房屋价值的10%-30%[[3]]。

观点二、认为是以结婚为目的的赠与，赠与目的没有达到的情况下，可以参照彩礼返还情况，要求返还。

    观点三、认为是婚前赠与，赠与登记之日就完成了赠与，视为双方按份共有，如果没有约定份额，视为等额的按份共有。

    笔者个人比较倾向于第一种观点。第一种观点相对比较公平，第二种观点对付出感情的乙方太不公平，而第三种观点对出资一方也不太公平，所以按照上海法院按比例10%-30%的方式去调整分割会相对公平。

    2.婚后产权登记在双方名下，法院就会将该房屋视为夫妻共同财产，这完全符合司法解释三婚内赠与的行为，而且赠与行为已经完成，是毫无争议的是夫妻共同财产，属于夫妻共同共有。

    （五）婚前一方支付全部房款购房，产权登记在对方名下的，结论分两种情况：

    1.婚前产权登记在对方名下，又分为双方是否结婚。

第一，双方登记结婚的，部分法官认为这是一种以结婚为目的的赠与，如果结婚目的达到了，就视为赠与成立，该房产为未出资人婚前的个人财产。但婚后没有共同生活的可参照彩礼返还条件要求返还。

第二，如果双方没有登记结婚，则可参照本文（四）-1房产登记在双方名下没有登记结婚的情况处理，按贡献大小分割，比例为20%-60%较为适宜。

2.婚后产权登记在对方名下，目前有两种比较主流的观点：

    观点一是视为夫妻共同财产，按照《婚姻法》第17、18条规定，属于婚内取得的财产。

    观点二是视为未出资人的个人财产，赠与且赠与行为已完成，属于夫妻之间婚内赠与的范畴。

    目前，这两种观点的争议比较大，这就给我们律师在代理案件时提供了调整空间。笔者个人更倾向于第二种观点，因为第二种观点更接近《婚姻法司法解释三》规定的情形，虽然出资是在婚前全部完成了，但是是在婚内进行了产权登记。

在实务中，笔者代理过这样一起案例，恰好体现了上述两种观点的争议。2011年5月男方全款购买房产一套，登记在自己名下，婚后于2012年10月将房产过户到女方名下，2015年4月由于夫妻双方感情不和，女方提出了离婚。在庭审过程中，笔者代理女方，我们提出了该房产属于男方在婚内赠与给女方的财产，并且已经办理了过户手续，赠与已经完成，根据《婚姻法司法解释三》，应视为女方的个人财产。男方主张该房屋并不是赠与，我只是夫妻之间的一个更名，不存在赠与的意思表示，所以该房屋应为夫妻共同财产，平均分割。在庭审过程中法官问的第一句话就是“你们之间有赠与协议吗？”我们提出虽然没有书面的赠与协议，但是我们认为男方到房管局办理更名的行为就是一个明确的赠与的意思表示。但是法官认为，男方将房屋更名给女方不是为了赠与女方房产，而是为了方便运作公司，将房产以夫妻更名的方式，更名到女方名下。所以这个案子最后的判决结果是认定了夫妻共同财产。

通过这个案子，我们了解到，夫妻间赠与一定要有相应的意思表示，虽然法条中规定了通过房产过户或者公正的方式赠与，但是在实务中，法院会要求我们出示证据证明对方有赠与的意思表示，如果没有相关证据，就会有败诉的风险。

    （六）婚前双方共同支付全款购房，产权登记在双方名下的也包括两种情况。

    1.婚前产权登记在双方名下的，按照同居关系财产的处理方式，有份额约定的按份共有，没有份额约定的可以按照等额按份共有或者按照出资比例分割。

    2.婚后产权登记在双方名下的，有约定份额的按约定，没有约定份额的按照夫妻共同财产共同共有。

    （七）婚前双方共同支付全款购房，但是产权登记在一方名下，也分为两种情况。

    1.婚前产权登记的，若双方结婚的视为房产登记方的个人财产，属于赠与，这是部分法院的一种观点，笔者个人认为有失公平。

若没有登记结婚，应先区分份额，对未登记人的出资部分进行分割，给予登记人10%-30%的适当补偿，这也是参考了上海高院的规定。

    2.婚后产权登记在一方名下的，有的法官会认定为登记人个人财产，此行为系赠与且赠与已经完成。但是笔者个人认为，婚前双方共同全款出资买房，且婚后产权登记在一个人名下，且买房时间与结婚登记时间比较接近，我们就可以认为双方是为了结婚而购房的，更倾向于夫妻共同财产，因此笔者建议应按照夫妻贡献的大小进行分割。比如某地出台限购令，夫或妻一方没有购房资格。这种情况下双方都出资，婚后算作是对对方的赠与，这样显失公平。因此笔者更倾向于根据购房的时间节点和结婚的时间节点，以及双方是否是以结婚为目的的购房来认定房产的性质。

    （八）婚前一方支付首付并办理贷款，婚后共同还贷，登记在支付首付方名下，属于婚前个人财产，可分割婚后还贷及还贷增值部分。

    这是《婚姻法司法解释三》第十条的观点。这一条出台后，会有各种各样关于房屋增值部分的计算方法。众所周知，对于贷款的偿还一般是先偿还贷款的利息，后偿还本金。还贷的利息能否算作购房的本金呢？各种税费是否能算作本金呢？增值应该按照成倍计算还是有具体的公式呢。

目前，笔者在实务中接触到三种关于折价补偿款的计算方式。

第一种是简单加倍法。比如房子购买的时候是100万，离婚时，房屋增值到200万，也就是增值2倍。婚内还款50万，那么还贷及增值部分就是100万，然后对100万进行分割，一人50万。该方式计算简单，容易操作，但是没有考虑到利息等问题。

第二种是乘除法。即婚内还贷数额÷购房款×房屋现值÷2得出给一方的折价补偿款。这种方法的问题在于贷款的利息全部没有计算进去。

第三种是北京高院计算法。

（还贷款+利息）÷（总购房款+利息）×房屋现值÷2即得给一方的折价补偿款。

    笔者比较倾向于第三种计算方式，该方式把贷款利息、还款利息客观、合理的计算进去，对夫妻双方都相对公平。

    综上，笔者就离婚案件中，夫妻出资购房的分割总结了上述八类情况，每类中又以是否登记结婚、产权的登记时间区分，加以分析论述。 看似一点，实则问题重重，情况种种，在实践中还需按照客观情况，具体问题具体分析，才能更好的保障当事人的合法权益。

四、结论

婚姻本不易，且行且珍惜。在离婚率连年攀升的情况下，离婚诉讼中房产纠纷的新问题也是层出不穷，笔者仅就夫妻出资购房离婚时的分割进行分析，就出现了多种不同的情况及观点。笔者认为，随着时代环境的变换、人文科技的发展，相关法律必将克服自身的滞后性，与时俱进；离婚诉讼中关于夫妻共同财产的定性、分割的法律规定必将更科学、更完善，合法、合情、合理的处理好夫妻双方的财产分割问题。

 

注释：[1] 《物权法》第九条，“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记的不发生效力，但法律另有规定的除外”。

      [2] 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条第二款，“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

      [3] 上海市高院《关于审理分家析产案件若干问题的意见》第五条，“恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理。……没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜”。

参考文献：[1]蔡福华，《夫妻财产纠纷解析》，人民法院出版社，2003年版。

　　[2]黄松有主编，《最高人民法院婚姻法司法解释（二）的理解和适用》，人民法院出版社，2004年版。

　　[3]最高人民法院中国应用法学研究所编，《案例解读婚姻法司法解释（三）》，人民法院出版社，2011年版

　　[4]杨立新主编，《最高人民法院婚姻法司法解释（三）的理解与运用》，中国法制出版社，2011年版。

　　[5]太玉兰，《论离婚时房产分割》，法制与社会，2012年3月下半月刊。

　　[6]刘金露，《离婚房产分割问题研究》，复旦大学硕士论文，2012年。

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