案情摘要：

　　2021年3月10日，原告王某与被告刘某签订《房屋买卖合同》，约定刘某购买王某位于青岛市市南区的学区房一套（以下称“涉案房屋”），房屋总价款470万元，原告王某应当于2021年7月10日前将涉案房屋的户口全部迁出，并将购房款中的二十万元作为尾款，在王某将涉案房屋的户口全部迁出后五日内，刘某将该二十万元尾款一次性支付给王某。

　　刘某于2021年5月向王某支付购房款450万元，双方于2021年6月办理了房屋变更登记手续。王某及其亲属均已将户口从涉案房屋迁出，但只有王某前夫江某的户口仍在涉案房屋，经多次协商江某拒绝迁出户口。

　　原告王某认为户口迁出系由户籍部门管理，不属于合同可约定的履行内容。江某非房屋买卖的当事人，双方签订的《房屋买卖合同》无权对江某设定义务，现江某拒绝迁出户口，非原告王某的过错所致。王某及其亲属均已将户口从涉案房屋迁出，被告刘某应向原告王某支付购房款二十万元。原告经与被告多次协商无果，故向人民法院提起诉讼。

法院认为：

　　2021年3月10日签订的《房屋买卖合同》系王某、刘某的真实意思表示，依法成立并生效，各方均应依约履行。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。双方在该《房屋买卖合同》中明确约定，刘某预留20万元房款作为王某迁出户口的尾款，并约定该20万元的给付前提是王某将涉案房屋内的户口全部迁出。根据《民法典》第五百二十三条的规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”现王某未履行完毕将涉案房屋户口全部迁出的义务，现王某要求刘某支付购房款的诉讼请求缺乏依据，不予支持。

律师解读：

　　在二手房买卖中，特别是在购买学区房时，户口问题亦应关注。购买过程中应当注意，户口迁出不属于可由法院强制执行的事项，法院不受理户口迁出的诉请，公安户籍部门也无权强制迁出户口。若出卖人拒绝迁出户口，买受人无法通过司法强制出卖人迁出。

　　对此，买受人应如何较好地预防出卖人拒不迁出户口的情况发生呢？

　　一、买受人在购房前，可提议与出卖人到户籍部门共同核实房产的户籍情况，对于落户人数较多且彼此身份关系复杂的房屋，购买前须谨慎考虑。

　　二、双方可在房屋买卖合同中明确约定出卖人迁出户口的期限，预留尾款，将迁出户口作为支付尾款的前提条件。预留尾款会直接影响出卖人利益，不将户口迁出，就无权收取全额房款。前述案例中，虽然刘某最终未能让涉案房屋内的户口全部迁出，但有权拒付二十万元的尾款（购房款），可在法律允许的范围内，尽可能减少己方的损失。

　　三、双方可以在房屋买卖合同中约定适当的违约条款，若出卖人未在合同约定的期限内迁出户口，买受人有权要求出卖人承担违约责任。法院虽然不受理户口强制迁出事宜，但对于追究违约责任的相关诉请，法院是会受理的。当出卖人迟迟不迁出户口时，适当的违约条款能够让买受人制约出卖人，增加出卖人违约的代价。