陈铭勇

内容摘要：空间权是指以土地上下一定范围内的空间为客体而成立的权利，分为空间所有权和空间使用权。空间使用权并不附属于土地使用权。在我国立法尚未采纳空间使用权独立说的情况下，开发商所交纳的土地出让金，实际上包括了土地使用费和土地上下一定范围内空间的使用费，从而开发商也相应地取得了土地使用权和土地上下一定范围内空间的使用权。开发商建造地下车库，利用的必须是其已享有使用权的地下空间。在将地上房屋出售给业主后，对地下车库所有权归属的判断，主要根据为开发商是否已将车库占用范围内空间的使用费以及车库的建设成本分摊给了业主。

关键词：土地使用权；空间使用权；地下车库；业主；开发商。

正文：

《中华人民共和国物权法》（以下简称为《物权法》）第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”这是我国法律第一次对空间权所作出的规定，具有重要的理论意义和现实意义。[i]

一、空间权法理的主要内容

空间是指位于地表之上或地表之下一定范围之内的立体区域，包括地上空间和地下空间。其中位于地表之上的立体区域为地上空间，位于地表之下的立体区域为地下空间。地上空间的内容物为空气。地下空间的内容物为地下岩土、水体等。

土地与空间之间具有密切的联系，这种联系是基于它们在物理上的关联性。空间总是位于地表的上下，人们在对土地进行利用的同时也必然构成了对空间的利用。“否则土地所有人既不能建屋掘井，也不能挺身于地面，他人反得于地上架屋，于其地下掘井，则不独土地所有人无以利用其土地，也无以保土地所有权之安全”。[ii]

在土地利用史上，自罗马法至19世纪工业革命以前，人类对于土地的利用，一般系以地表之平面利用为主，而对空间的利用涉足甚少。所以尽管罗马法中规定了土地所有权的范围“上达天宇、下及地心”，但人们并未充分认识到空间作为一项不动产独立存在的价值，而是将其作为土地的当然附属物而成为土地的一部分。工业革命后，随着热气球和飞机的发明以及人类建筑技术的进步，人们对空间的真正利用才由此开始。于是，在土地私有的国家，国家对私人基于拥有土地而拥有的空间权利作出了一些限制。限制的模式主要有两种。第一种，空间附属于土地，但对土地所有权包含的空间得允许他人无害通过或其他一些特定形式的无害利用；第二种，空间附属于土地，但对附属于该土地的空间的深度或高度由法律作出规定。在其深度或高度之外应视为国家所有。[iii]可见，尽管土地所有人基于拥有土地而拥有的空间权利受到了不同程度的限制，但空间附属于土地的观念仍然是不变的。

其实，尽管土地与空间在物理上存在着密切的联系，但我们仍须注意到：空间乃是一项独立于土地的特殊的不动产，有其自身的性质与特定，空间并不是土地的附属物，具有自身的独立性，这主要表现在：

1、从构成成分上看，土地主要是由土壤、沙石等组成的混合物，而地上空间的组成物为空气，地下空间的组成物则或为沙石、或为岩体、亦或为水体，在地下空间被人们加以利用从而使其具有同地上空间一样的容纳性时，则其构成物亦为空气。

2、从形态上看，土地是地球的表层，是一个平面的概念；而空间则是地表上下一定范围的区域，为立体的概念。所以二者在形态上的差别是明显的。

3、从范围上看，在国际法上，一个国家的领土是由领陆、领水、领空和底土组成的。在剖面结构上，一个国家的主权及于从地心向上延伸到国际外层空间以内所形成的扇形结构区域内的所有范围。而在这个范围内，土地仅为扇面中的一层，其上的地上空间和其下的地下空间则更为广阔。从这个意义上说，空间是一个国家所拥有的最大一项不动产。而将空间附属于土地，显然是不合理的。

4、尽管土地离不开空间，对土地的利用也必然涉及对空间的利用，但这并不表明空间也必然离不开土地。事实上，一定范围的特定空间是可以与土地相分离的。而人们对空间的利用在很多情况下是与土地无直接关系的。如航空公司对空中航道的使用，就与土地的利用无关。又如，建设空中走廊、空中花园、地下铁路、地下商场等，与土地的利用也无直接关系。由此可见，将空间视为土地的附属物的作法，在人类越来越重视空间利用的今天，已逐渐失去了其理论依据和法律依据，而将空间与土地、建筑物等一并视为独立的不动产，则更符合历史的发展趋势。

空间权概念及其法理产生于十九世纪欧陆工业革命后，土地由平面的所有与利用转向立体的所有与利用的过程中。由于工业革命的结果，人类社会生产力获得重大进步。由于对土地资源的过度利用，使城市土地资源日益稀缺和珍贵。这使得人类对土地的利用逐渐扩及于土地上下的立体空间。因这种对空间的利用与对地表的利用无直接关系，所以与传统上对土地的平面所有和利用有本质上的区别。基于这种对空间的所有与利用的社会现实的需求，空间权法理由此产生，而调整此方面的法律即“空间法”也在欧美各国相应地出现。空间权法理的产生，反映了近现代社会关于土地利用的新观念和新要求，在人类社会法律文明尤其是不动产法的发展史上是一个极其重大的事件，即使称之为一场革命也不为过。[iv]

所谓空间权，是指以土地上下一定范围内的空间为客体而成立的权利。

空间权可依据不同的标准作出不同的分类：

1、依据空间权的客体（即一定范围的特定空间）是在地表之上或之下为标准，空间权可分为地上空间权（即空中权）与地下空间权（即地中权）。

2、依据空间权之性质为标准，空间权可分为空间所有权与空间使用权。空间使用权，包括物权性质的空间使用权与债权性质的空间使用权。前者又可分为空间地上权与空间役权，后者又可分为空间租赁权与空间借贷权。

3、依据空间权之可否移转为标准，空间权可分为可移转性空间权与不可移转性空间权。现代社会的发展已极大地扩张了可移转性空间权可范围，使大多数空间权成为可移转性空间权。

4、依据存续期间之不同为标准，空间权可分为有期限空间权与无期限空间权。[v]

由此可见，空间是一种独立的不动产，并不附属于土地。而且人们独立地利用空间或处分空间权利而与对土地的所有与利用无直接关系的情形越来越普遍。所以，空间所有权与土地所有权也是两种彼此独立的不动产所有权。同理，空间使用权也是一项独立的用益物权，其并不属于土地使用权的范畴。这就是空间使用权“独立说”的主要内容，它为人类能够充分合理地利用空间资源建立了可靠的理论依据。

二、空间权法理在我国社会现实中的重要意义

在实行土地公有制的我国，土地只能属于国家或集体所有。而同为重要自然资源的空间，根据我国宪法第9条的规定，当然也应属于国家或集体所有。具体情况应该是：国有土地上下全部范围空间的所有权人为国家，而集体土地上下一定范围空间的所有权人为集体，超出该范围的空间的所有权人仍然为国家。

尽管物的归属是物的利用的前提，但“现代物权观念已由近代物权法的‘所有为中心’转化为‘利用为中心’”。[vi]因此，对空间权的研究，重点应在对空间使用权的研究。特别是在我国实行空间公有的情况下，对空间使用权的研究更有着重要的现实意义。

《物权法》第136条的规定，是将空间使用权包含于建设用地使用权当中，通过建设用地使用权的分层设立来解决对空间的使用问题。[vii]可见，《物权法》在有关空间权的立法模式上，并未采纳“空间权独立说”，而是仍采用传统大陆法系国家和地区所普遍采用的模式，即在现有的法律框架下，通过将“土地”一词涵义的扩大化（即土地不仅包括地表，而且还包括其上下的全部空间范围），从而建立起与日本或台湾民法中的“区分地上权”或“分层地上权”相类似的模式，来解决我国现实中对空间的利用问题。

基于空间与土地的彼此独立性，空间使用权与建设用地使用权也是两种彼此独立的权利。但在另一方面，由于空间与土地的密切联系性，如果只取得建设用地使用权而未取得相应的空间使用权，则建设工程也无法进行。所以在以地面为基础进行建筑物或其他工作物的建设时，这两种权利是必须一并取得的。我国《物权法》第136条的规定，虽然未将空间权作为一项独立的物权，但由于空间是我国的一种重要自然资源，所有人之外的任何人对其使用都应该是有偿的。所以，在我国现行立法中尚未采纳空间使用权独立说的情况下，开发商所交纳的土地出让金，实际上已包括了土地使用费和相应范围内空间的使用费。

在确定与建设用地使用权一并取得的空间使用权的范围时，应在城市规划范围内，依建筑物、其他工作物设计所占有的空间范围和建设者的申请而定。如开发商欲建造一座高50米的楼房，其地下桩基深度按照技术要求也需达到50米，那么，其使用空间的范围至少为地上50米、地下50米。对于这两部分空间的使用权，在开发商将房屋售出并将土地和空间使用费都分摊给业主后，即由业主享有，而开发商不再拥有。同时，开发商也可同业主约定，将其中部分空间（如楼顶空间、地下部分或全部空间）的使用费不分摊给业主，而由开发商拥有该部分空间的使用权。但开发商在享有此项权利时，不能妨碍业主对建筑物的使用和维护。另外，在地下空间，如开发商另行申请了超出50米范围的与该建筑物的地基无关的空间使用权且得到批准，则开发商对该部分空间享有独立的使用权，对这部分空间的使用与业主无关。当然，对这部分空间的使用费，开发商不能分摊给业主。

对于土地使用费和空间使用费，应分别计算，且地上空间使用费与地下空间使用费有别，地上不同高度和地下不同深度空间的使用费也应有别。原则是地下空间使用费应低于地上空间使用费，地上越高处和地下越深处的空间使用费也应越低。

至于该类型空间使用权的期限，应与建设用地使用权的期限相同。

由于对土地的使用离不开对与其相联系的一定范围空间的使用，建设用地使用权人在转让其建设用地使用权时，在无其他另行约定的情况下，将与之配套的全部空间使用权一同转让，这是理所当然的。即建设用地使用权的受让人，同时也是相应的空间使用权的受让人。其在取得建设用地使用权的同时也取得了相应的空间使用权。

三、地下车库权属争议的解决办法

由地下车库的归属引发的纠纷和诉讼，近年来在全国各地频频发生。对地下车库的归属，学术界对此的观点不尽统一，而开发商和业主更是各持己见。业主们认为，开发商建造地下车库，是基于其取得的土地使用权，而在将土地使用费分摊给业主之后，开发商就不再享有土地使用权，所以其建造的地下车库也应归全体业主所有；而开发商则认为，其建造地下车库，利用的是地下空间，与土地使用权没有关系，所以尽管土地使用费已分摊给了业主，但利用地下空间所建造的地下车库仍属于开发商所有。[viii]由于法律对此问题没有明确的规定，因而法院对于此类纠纷也缺少统一的裁判依据，导致对类似的纠纷在各地法院的判决结果却大相径庭。造成这种局面的主要原因，还是在于我国没有形成统一的空间权法律制度。

鉴于地下车库的归属已成为一个引人注目的社会问题，所以新出台的《物权法》对此作出了相应的规定。《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。由于《物权法》并未采用“空间权独立说”，该款中的“其他场地”是否包括地下空间，不甚明了。按照字面理解，该款中的“其他场地”一词是与“道路”一词并列使用的，而“道路”是在地面上的一个平面概念，所以正常情况下，人们对于该款中“其他场地”的理解应也是限于地面上的场地。如果这样，对于利用地下空间所建的车库的归属，就只能适用《物权法》第74条第2款的规定，即只能由业主与开发商通过“出售、附赠或者出租”的方式进行约定了。如此以来，在开发商占有明显优势地位的情况下，这种所谓的“约定”，往往会导致广大业主的利益受到不同程度的损害。

其实对地下车库的归属问题，应用空间权法理是不难加以解决的。

根据空间权理论，开发商在取得土地使用权的同时，应一并取得地上空间使用权和地下空间使用权并交纳相应的空间使用费。就地下空间来说，开发商除取得建筑物地基范围内空间的使用权之外，还可以同时另行申请取得该范围之外一定范围地下空间的使用权并另行交费。对该部分空间的使用费，开发商不能将其分摊给业主，而建成的车库等建筑物或其他工作物，也与地上建筑无直接关系。在将地上房屋出售给业主后，开发商仍对其享有独立的所有权并可单独处分。

而对于地基范围内的地下空间，开发商既可以将该部分空间的使用费全部分摊给业主从而将该部分空间的使用权也全部转让给业主，因而在其中建成的车库当然也应归业主共有；也可以将一部分空间的使用费不向业主分摊，从而保留该部分空间的使用权，建成属于自己单独所有的车库。在前一种情况下，开发商建造地下车库的积极性是不会受到影响的，因为除将该部分空间的使用费分摊给业主外，开发商还可以向业主收取建造地下车库的成本和利润；而在后一种情况下，虽然地下车库归开发商所有，但开发商利用的必须是为业主建造法定地下车库后的剩余空间，且对该部分空间的利用不能对建筑物的地基造成不利影响。建造业主用的法定地下车库，应是开发商的义务，只有在该类车库建成后，开发商才可以另行建造其他种类的地下车库。这种作法，在我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》中也有类似的规定。

根据上述分析可知，根据车库所占用的空间使用权的归属来决定车库的归属，是解决地下车库归属问题的基本原则。在业主拥有使用权的地下空间内建成的地下车库，必须归全体业主共有。在我国立法尚未采纳“空间使用权独立说”的情况下，开发商所交纳的建设用地使用费实际上已包括了对该土地上下一定范围内空间的使用费，而在开发商将该建设用地使用费分摊给了业主后，其对相应空间的使用权也随之转让给了全体业主。那么，在业主享有使用权的空间范围内所建设的地下车库的所有权当然应归业主所有。

在地下车库权属纠纷中，开发商认为其享有车库所有权的另一个理由是车库建造成本并未分摊给业主。笔者认为，在业主共同享有使用权的空间范围内所建造的车库，即使车库建造成本未分摊给业主，也不影响业主对车库共同享有所有权。因为开发商已将该空间的使用费分摊给了全体业主，那么在全体业主享有使用权的空间范围内所建造的车库，如果其所有权仍归开发商所有，则业主们有偿取得的空间使用权将形同虚设，其权利无疑受到了侵害。所以，在此情况下的车库也应归业主所有。当然，从公平的原则和保护开发商建造地下车库积极性的角度考虑，车库归业主所有的同时，全体业主应向开发商支付地下车库的建造成本和一定的利润。

对于《物权法》第74条第1款的规定，笔者认为也有值得商榷之处。该款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。对其中“首先满足业主的需要”的具体涵义，令人费解。这里的意思是指业主对该车库、车位优先享有所有权，还是仅指业主优先享有购买权？如是后者，在业主之外的第三人出价较高时，业主的优先购买权是否还存在？我们知道，优先购买权的享有只限于同等条件下。那么，如果本小区外的人高价购买本小区的车位，在该车位单独属于开发商所有时，双方的买卖完全符合契约自由的原则，并没有损害业主的优先购买权，我们有何理由对这种交易进行限制？所以对这一款的规定，笔者认为其可操作性不强。

有人认为，“如果规定车库、车位归业主共有，由于车库、车位和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因，归业主共有很难操作”。[ix]笔者认为这种说法是不成立的。对于物的归属，如权利人有正当的权源，符合法定取得方式，就应当依法取得该物的所有权或使用权，共有当然也不例外。至于这种共有是否容易操作，则是另外一个问题，不应成为否定这种物的归属的原因。更何况，所谓“业主共有很难操作”的说法也是难以成立的。即使车库车位和住宅的配套比例不同，业主的住宅面积不同，商品房销售的状况不同，但这种共有也是不难实现的。笔者认为，由小区业主委员会代表全体业主对属于业主共有的车库、车位进行统一管理或处分，所得收益也归业主共有，用于业主的共同事业或按住宅面积的比例分配给业主，从而实现全体业主的共有权，这是不难操作的。因此，利用业主共有使用权的空间建成的地下车库，归业主共有，不仅是合理的，也是可行的。开发商如果利用其强势地位和业主的不知情，将属于业主共有的地下车库售于或出租于业主，所达成的“约定”是无效的，开发商由此所得的收益，应归业主委员会所有。

结束语

随着土地资源的日趋紧张和私人拥有汽车数量的逐渐增多，地下车库已成为建筑物中越来越不可或缺的重要设施。而由于我国立法的不尽完善，对地下车库的权属争议也会不可避免的日益增多。在解决此类纠纷方面，空间权法理是一项重要的理论依据。据此，对地下车库的归属，如果开发商将车库占用范围内空间的使用费和车库建造成本均分摊给了业主，那么业主对地下车库当然地享有所有权；如果开发商只将空间使用费分摊给了业主，则业主在向开发商支付车库建造成本和一定的利润后，车库同样归全体业主所有；如果开发商在为业主建造了法定的地下车库后，将剩余的地下空间另建了车库，而只将该车库建造成本分摊给了全体业主，那么该车库属于开发商所有，同时开发商构成不当得利，应将车库建造成本退还业主；如果在建造法定车库后另行建造的车库，其所占用范围内空间的使用费和车库的建造成本均未向业主分摊，则地下车库的所有权属于开发商。

参考文献：

[i] 王利明：《空间权：一种新型的财产权利》，载《法律科学》2007年第2 期，第117页。

[ii]李肇伟著：《民法物权》，台1979年版，第124页。

[iii]彭诚信：《我国土地公有制度对相邻权的影响》，载《法商研究》，2000年第1期。

[iv]梁慧星主编：《中国物权法研究》（上册），法律出版社，1998年版，第341页。

[v]梁慧星、陈华彬编著：《物权法》（第二版），法律出版社，2003年版，第152页。

[vi]张俊浩主编：《民法学原理》（修订第三版）（上册），中国政法大学出版社，2000年版，第393页。

[vii]全国人大常委会法制工作委员会民法室编著：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社，2007年版，第296页。

[viii]参见王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，载《现代法学》2006年09月第28卷第5期。

[ix]全国人大常委会法制工作委员会民法室编著：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社，2007年版，第160页。

（字数：6000字）