笔者最近代理了一起执行异议纠纷案件，关于其中事实认定与法律适用问题与读者分享探讨。

　　案情简介：

　　2017年3月份，刘某与王某签订《房屋买卖合同》，王某将其所有的位于某区的房屋（以下简称涉案房屋）以人民币60万元的价格卖给刘某。由于房屋暂不具备过户条件，双方约定刘某支付房屋首付款10万元给王某，刘某按月支付王某银行贷款，待房屋具备过户条件时刘某将贷款结清，王某配合刘某将涉案房屋过户其名下，刘某再支付王某尾款10万元。后王某因债务纠纷被孙某诉至法院，涉案房屋于2017年6月被法院查封并进入执行程序。刘某欲委托笔者代理提起执行异议。

　　案件取证：

　　接受委托后，笔者详细询问了刘某关于房屋交易的详细过程，得知刘某缴纳首付款10万元后于2017年5月份实际入住涉案房屋，并到物业中心缴纳了水电暖等相关费用，此后一直依约偿还王某银行贷款。笔者前往银行调取了刘某的贷款还款凭证，并到涉案房屋的开发商处问询得知，该房屋于2018年9月份才具备办证条件。后前往法院核实在双方签订合同之前，涉案房屋还因另一起案件被法院查封。

　　庭审过程：

　　综合考量上述案件情况，笔者建议刘某将涉案房屋剩余房款交由法院执行部门，清偿首封债权人的债权后，代理刘某向法院提出执行异议。笔者认为虽然涉案房屋登记在王某名下，但王某与刘某签订的房屋买卖合同合法有效且已经实际履行，上述房产应当归刘某所有，不属于王某的财产。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条相关规定，请求法院依法停止对涉案房屋的执行程序并解除查封，保护刘某的生存居住权利。孙某答辩称刘某与王某签订的房屋买卖合同无效，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》及合同法的相关规定，刘某与王某买卖法院已经查封的房屋有转移财产、逃避执行的嫌疑。

　　针对孙某的答辩意见，笔者提出如下代理意见：一、刘某和王某签订的《房屋买卖合同》合法有效，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》十四条明确规定合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》38条属于管理性规定，不能作为认定合同无效的依据。二、《物权法》十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。刘某与王某签订的房屋买卖合同自成立时生效。三、《房屋买卖合同》在孙某查封涉案房屋之前签订且刘某在查封前已经实际入住，刘某按照合同约定支付了房屋价款并将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。四、涉案房屋2018年9月份才具备办证条件，此时涉案房屋已经被法院查封，房屋未办理过户非刘某原因。综上请求法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定支持刘某的异议请求，停止对涉案房屋的执行程序并解除查封。

　　最终法院采纳了笔者得意见，当事人对代理结果十分满意。